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北京 土地开发“长阳模式”值得借鉴
2015年07月13日 阅读:
    北京房山区长阳镇土地一级开发引入投融资规划的作法,正在被中国系统工程学会整理为报告,准备递交国务院,成为系统工程学与经济学结合的典型范例。
    长阳镇土地开发模式实际上是北京第一个将投融资规划和其他规划综合一体的开发模式。一般新的开发区开发虽然有规划,但多数时候只能是“墙上挂”。地方政府没有资金,只能将土地以“毛地”形式卖出去。最终,会造成“城中村”、“断头路”等很多现象。由于资金链断裂而导致城市新区开发难以为继的现象也屡见不鲜。而村庄拆迁、基础设施建设等难啃的骨头都留给政府,地方政府也没钱投入,而且政府配套设施投入缓慢也会降低投资人预期,形成恶性循环。
    为此,北京市房山区决定在长阳镇搞一个“投融资规划”:将长阳镇土地整理开发涉及到的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算,看折合到土地成本后,地价在多少才能保持盈利。一份当年制作的投融资规划内容显示,长阳镇30条市政道路建设约需要12.06亿元,供电站等基础设施建设需要3.62亿元,小学等公共设施建设需要5.35亿元,村庄拆迁安置约需要35.5亿元。当时测算的长阳镇的土地开发成本,只要每亩地能卖到114-168万元以上,楼面地价在956-1407/平方米之间就可以平衡资金投入和产出。今年房山区长阳镇用于土地一级开发的投入共70亿元,用于20多个地块。北京市土地整理储备中心提供融资49亿元,其余资金由房山区政府和长阳镇政府负责筹集;待土地出让后,再偿还北京市方面提供的融资,增值收益则归房山区政府。
    长阳镇土地开发中采用投融资规划,不仅帮助政府对地块进行了科学的资金规划安排,保证政府规划落实。更重要的是,可以一目了然清楚土地开发中需要投入的成本,避免投资的盲目性。当前,各地都将土地一级整理开发作为扩大内需的手段。各地启动了新城建设和开发区土地整理数量很大,而投入资金多数是银行贷款和政府资金。在土地一级开发和新城区建设中引入投融资规划,可以保证扩大内需投资的安全性。
    北京规划委负责人表示,北京市已经吸取长阳镇的投融资模式为经验,在审批其他新区土地开发项目时,将地区的投融资规划和配套的融资措施,作为审批的一个重要参考内容。长阳镇的土地投融资模式拟向全市,全国推广。